OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租(zū)金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急张学良多高，少帅张学良多高回(huí)应张学良多高，少帅张学良多高>

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě张学良多高，少帅张学良多高)作(zuò)了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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