“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业(yè)分化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道(dào)红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择(zé)，需要非常(cháng)小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年(nián)房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金(jīn)来源(yuán)来(lái)自(zì)新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等(děng)各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行(xíng)业内最高的；融(róng)资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低(dī)的(de)；这些都(dōu)是我(wǒ)们(men)看重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注(zhù)意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完(wán)全(quán)健康的仍(réng)是少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过(guò)于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三(sān)分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多(duō)弹药，去(qù)年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来(lái)，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的(de)复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较积(jī)极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土(tǔ)第(dì)一。

　　而(ér)滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨(bīn)江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布(俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗bù)局(jú)重点移至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节(jié)，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其(qí)是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗居前(qián)两(liǎng)位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月线连收(shōu)七根阳(yáng)线的(de)基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计(jì)、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理的(de)全部(bù)三(sān)只产品均登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也(yě)成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也(yě)越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的是(shì)市场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能做到(dào)提价难(nán)度(dù)是(shì)非(fēi)常(cháng)大(dà)的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好的(de)服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

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