5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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