近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REIT丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体s产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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